상속 · 증여 재개발 입주권

서울 동대문구 이문동
이문아이파크자이 입주권 감정평가

서울특별시 동대문구 이문동 149-8 일대 이문아이파크자이 제106동 · 기준시점 2025년 10월 14일 · 상속재산 신고 및 세무서 제출 목적
작성: ㈜감정평가법인 가치앤같이 · · 감정평가사 한권흠
최종 감정평가액 (입주권)
11억 5,000만원
₩ 1,150,000,000
대상물건 기본 개요

서울특별시 동대문구 이문동 소재 이문3-1재정비촉진구역 주택재개발정비사업으로 건립 예정인 '이문아이파크자이' 제106동의 아파트 입주권입니다. 한국외국어대학교 동측 인근에 위치하며, 기준시점 현재 미준공 상태입니다. 이문희경재정비촉진지구 내 대규모 재개발 단지(4,169세대, 지하6층·지상41층)로 이문동 일대 정비사업 중 주목도가 높은 단지입니다.

소재지
서울 동대문구 이문동
149-8 일대
단지명 / 동
이문아이파크자이
제106동
물건 종류
아파트 입주권
(재개발, 미준공)
전유면적 / 대지지분
59.91㎡ / 18.84㎡
단지규모
4,169세대 (임대 1,310세대 포함)
지하6층 · 지상41층
용도지역
준주거지역, 제2종일반주거지역,
일반상업지역
정비구역
이문3-1재정비촉진구역
주택재개발정비사업
기준시점
2025. 10. 14
실지조사일
2026. 04. 10
감정평가 방법론 — 입주권 특화 평가
1
원가법
구분건물(입주권 목적물)은 토지와 건물이 일체로 거래되는 특성상 원가법 적용 부적절. 생략.
2
수익환원법
인근지역 특성상 표준적 임대료 수준과 환원이율 파악이 곤란하여 적용 부적절. 생략.
3
거래사례비교법 (2단계 적용)
「감정평가에 관한 규칙」 제16조 및 「상속세 및 증여세법」 제61조 근거.
1단계: 목적물인 구분건물을 거래사례비교법으로 감정평가 → 1,200,000,000원
2단계: 구분건물 감정가액 − 조합원 분양가액 = 프리미엄 상당액 산출 후, 권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄을 합산하여 입주권 가액 결정
비교사례 현황 — 감정평가전례 3건 + 거래사례 3건

이문아이파크자이(이문동 149-8) 및 인근 휘경자이 디센시아(휘경동 372) 단지의 전유면적 59㎡대 유사 물건 총 6건을 수집·분석하였습니다. 인근지역 아파트 전유면적당 거래가격 수준은 18,000,000~20,000,000원/㎡ 수준으로 조사되었습니다.

감정평가전례
기호소재지동/층/호전유(㎡)단가(원/㎡)기준시점
①휘경동 372 105동 ███ 59.39 약 17,700,000—
②이문동 149-8 101동 ███ 59.95 약 19,800,000—
③이문동 257-42외 211동 ███ 59.95 약 16,500,000—
거래사례
기호소재지동/층/호전유(㎡)단가(원/㎡)거래시점
㉮휘경동 372 102동 ███ 59.39 약 18,300,000— 채택
㉯휘경동 372 105동 ███ 59.39 약 18,400,000—
㉰휘경동 372 106동 ███ 59.55 약 19,300,000—

※ 채택 비교사례(㉮): 대상물건과 노후도 등에서 유사하여 비교가능성이 높은 거래사례로 선정.

가격 산정과정

거래사례비교법으로 목적물인 구분건물을 12억원으로 평가한 후, 조합원 분양가액(423,850,000원)을 차감해 프리미엄(776,150,000원)을 산출하고, 여기에 권리가액과 기납부 분담금을 합산하여 최종 입주권 감정평가액 11억 5,000만원을 결정하였습니다.

STEP 1 — 목적물(구분건물) 감정평가
📌
비교사례 단가
㉮ 휘경동 372 거래사례 (2025.06) — 18,300,000원/㎡
↓
⚖️
사정보정
정상 거래사례로 확인 → × 1.000
↓
📈
시점수정 (서울특별시 동대문구 아파트 매매가격지수)
2025년 05월 지수 95.4 → 2025년 09월 지수 96.8 · 수정률 × 1.01468
↓
🏗️
가치형성요인 비교
단지 외부요인 × 1.02 (공공시설·편익시설·교통 우세) / 단지 내부요인 × 1.03 (경과연수·노후도 우세) / 호별 요인 × 1.03 (층별 효용 우세) → 개별요인비교치 1.082
↓
🧮
산정단가 및 구분건물 감정평가액
18,300,000 × 1.000 × 1.01468 × 1.082 = 20,091,273원/㎡
전유 59.91㎡ × 20,091,273 = 산출액 1,203,668,165원 → 시산가액 12억원
STEP 2 — 입주권 가액 산출
구분 금액 (원) 내용
구분건물 감정평가액 (A) 1,200,000,000 거래사례비교법 시산가액
조합원 분양가액 (B) 423,850,000 공급계약서 기준
프리미엄 상당액 (A−B) 776,150,000 기준시점 현재 시장 프리미엄
권리가액 (C) 344,828,812 귀 제시자료 기준
기납부 분담금 (D) 31,608,000 계약금 및 중도금 3회 합계
입주권 시산가액 (B+C+D+프리미엄) 1,152,586,812 C + D + 프리미엄
FINAL APPRAISAL VALUE — 입주권 감정평가액
₩ 1,150,000,000
일십일억오천만원 · 시산가액 1,152,586,812원을 반올림하여 결정
공법상 제한 현황

이문3-1재정비촉진구역은 준주거지역·제2종일반주거지역·일반상업지역이 혼재하며, 교육환경보호구역(절대·상대), 과밀억제권역 등 다수의 공법적 제한을 받습니다. 2025년 기준 토지거래계약 허가구역이 복수 지정되어 있습니다.

용도지역
준주거지역 / 제2종일반주거지역 / 일반상업지역 (혼재)
정비구역
이문희경재정비촉진지구
(이문3-1구역 주택재개발)
교육환경보호구역
절대보호구역·상대보호구역
(강서양천교육청 확인 요망)
기타 제한
가축사육제한구역 · 사회복지시설(저촉) · 대공방위협조구역 · 과밀억제권역
⚠ 토지거래계약 허가구역 복수 지정
· 2025.04.27 – 2026.04.26 (일반 지정)
· 2025.08.26 – 2026.08.25 (외국인 대상: 단독·다가구·아파트·연립·다세대)
· 2025.10.20 – 2026.12.31 (공동주택) — 매매 시 관할 구청 허가 필수
자주 묻는 질문
  • 네. 재개발 입주권도 상속재산에 해당하므로 상속세 신고 시 시가 산정이 필요합니다. 입주권의 시가는 기준시점 현재 납입한 금액(권리가액 + 기납부 분담금)에 프리미엄 상당액을 합산하여 산정합니다. 프리미엄은 목적물인 구분건물을 감정평가한 금액에서 조합원 분양가액을 차감하여 구합니다. 감정평가법인이 평가한 감정가액은 세무서에서 '시가'로 인정됩니다.
  • 감정평가 수수료는 국토교통부 기준요율표에 따라 감정평가액을 기준으로 산정됩니다. 본 사례(감정평가액 약 11억 5,000만원)의 경우 부가세 포함 약 126만원이었습니다. 감정평가액에 따라 달라지므로 ㈜감정평가법인 가치앤같이(02-572-1900)에 문의하시면 무료로 견적 안내를 받으실 수 있습니다.
  • 입주권은 미준공 상태의 구분건물을 취득할 수 있는 권리입니다. 일반 아파트는 거래사례비교법으로 직접 평가하지만, 입주권은 ①목적물인 구분건물을 거래사례비교법으로 평가한 후 ②분양가액을 차감해 프리미엄을 산출하고 ③권리가액과 기납부 분담금을 합산하여 최종 입주권 가액을 결정합니다. 유효 기간은 상속의 경우 사망일 전후 6개월 이내, 증여의 경우 증여일 전 6개월·후 3개월 이내에 의뢰해야 유효합니다.
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