서울 양천구 목동
신시가지아파트 감정평가
서울특별시 양천구 목동 소재 목동신시가지아파트 308동으로, 서울영도초등학교 남측 인근에 위치합니다. 1986년 준공된 대단지(32동 1,588세대)로 전유면적 64.98㎡, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 구조이며, 단지 동·서측으로 폭 약 20m, 남·북측으로 약 10m 도로에 접합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통 수준입니다.
(목동서로 100)
제308동
슬래브지붕 15층
목동신시가지아파트(목동 903번지) 및 인근 단지의 전유면적 64.98㎡ 동일 평형 거래사례와 감정평가전례 총 8건을 수집·분석하였습니다. 2025년 기준 인근지역 아파트 전유면적당 거래가격 수준은 층·위치·면적 등에 따라 약 30,000,000~33,000,000원/㎡ 수준으로 조사되었습니다.
| 기호 | 동 | 전유(㎡) | 감정평가액(원) | 단가(원/㎡) | 기준시점 | 목적 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① | 310동 ███ | 64.98 | 2,040,000,000 | 약 31,400,000 | 2025.10 | — |
| ② | 309동 ███ | 64.98 | 2,280,000,000 | 약 35,100,000 | 2025.09 | — |
| ③ | 302동 ███ | 64.98 | 1,850,000,000 | 약 28,500,000 | 2025.08 | — |
| ④ | 405동 ███ | 65.34 | 2,270,000,000 | 약 34,700,000 | 2025.12 | — |
| 기호 | 동 | 전유(㎡) | 거래금액(원) | 단가(원/㎡) | 거래시점 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㉮ | 309동 ███ | 64.98 | 1,940,000,000 | 약 29,900,000 | 2025.04 | 채택 |
| ㉯ | 302동 ███ | 64.98 | 1,900,000,000 | 약 29,200,000 | 2025.04 | |
| ㉰ | 309동 ███ | 64.98 | 2,330,000,000 | 약 35,900,000 | 2025.12 | |
| ㉱ | 308동 ███ | 64.98 | 1,970,000,000 | 약 30,300,000 | 2025.05 |
※ 채택 비교사례(㉮): 대상물건과 위치·층별·위치별 효용도가 유사하여 비교가능성이 높은 거래사례로 선정.
309동 거래사례(29,900,000원/㎡, 2025.04.04)를 비교사례로 선정하여 사정보정(정상거래 확인 × 1.000), 시점수정(양천구 아파트 매매가격지수 100.0→106.6, × 1.06600), 가치형성요인 비교(단지 내외부 요인·호별 요인 동일 × 1.000)를 거쳐 산정단가 31,873,400원/㎡를 도출, 최종 감정평가액 20억 7,000만원을 결정하였습니다.
※ 기준시점 2025.10.28 → 09월 지수 / 거래시점 2025.04.04 → 03월 지수 적용
→ ₩ 2,070,000,000 (20억 7,000만원)
대상토지는 제1·2·3종 일반주거지역이 혼재하며 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법적 제한을 받습니다. 2025년 기준 토지거래계약 허가구역이 3개 지정되어 있어 매매 시 관할 구청 허가가 필요합니다.
(강서양천교육청 확인 요망)
· 2025.04.27 – 2026.04.26 (일반 지정)
· 2025.08.26 – 2026.08.25 (외국인 대상: 단독·다가구·아파트·연립·다세대)
· 2025.10.20 – 2026.12.31 (아파트 용도) — 매매 시 관할 구청 허가 필수
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감정평가 수수료는 국토교통부 기준요율표에 따라 감정평가액을 기준으로 산정됩니다. 본 사례(감정평가액 약 20억 7,000만원)의 경우 부가세 포함 약 200만원 조금 안됐습니다. 감정평가액에 따라 달라지므로 ㈜감정평가법인 가치앤같이(02-572-1900)에 문의하시면 무료로 견적 안내를 받으실 수 있습니다.
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목동 신시가지아파트와 같은 구분건물(아파트)은 거래사례비교법으로 평가합니다. 토지와 건물이 일체로 거래되는 구분소유권의 특성상 원가법은 부적절하고, 임대료 수준이 충분하지 않아 수익환원법도 적용하지 않습니다. 인근 동일 단지의 유사 거래사례를 선정하여 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거쳐 최종 평가액을 산정합니다.
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네. 상속세 및 증여세법에 따라 감정평가법인이 평가한 감정가액은 '시가'로 인정됩니다. 감정평가액은 인근 거래사례·감정평가전례 등 시장 근거에 따른 적정 시세 범위 내에서 합리적으로 결정됩니다. 유효 기간은 상속의 경우 사망일 전후 6개월 이내, 증여의 경우 증여일 전 6개월·후 3개월 이내에 의뢰해야 유효합니다.