상속 · 증여
서울 여의도 광장아파트 감정평가
서울특별시 영등포구 여의도동 소재 아파트 · 기준시점 2025년 12월 10일 · 상속재산 신고 및 세무서 제출 목적
최종 감정평가액
36억 9,000만원
₩ 3,690,000,000
대상물건 기본 개요
소재지
서울 영등포구 여의도동
도로명주소
여의나루로 7 일대
건물구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 12층
사용승인일
1978.07.29 (약 47년 경과)
교통
5·9호선 여의도역 서측 인근
용도지역
제3종 일반주거지역 · 아파트지구
기준시점
2025. 12. 10
실지조사일
2026. 02. 25
감정평가 방법론 — 3가지 검토 후 선택
1
원가법
구분건물은 토지·건물이 일체로 거래되므로 개별 가액 합산 방식의 원가법은 부적절하여 생략.
2
수익환원법
유사물건의 임대료 수준 및 환원이율이 충분히 인정적이지 않아 생략.
3
거래사례비교법
「감정평가에 관한 규칙」 제16조 근거. 구분소유권 + 소유권대지권 할당 평가. 유사 거래사례 → 사정보정 → 시점수정 → 가치요인 비교 방식으로 적용.
비교사례 현황 — 감정평가선례 2건 + 거래사례 4건
| 구분 | 물건 | 거래금액 | |
|---|---|---|---|
| 감정평가선례 | 광장아파트 제8동 | 13억 원 | |
| 감정평가선례 | 광장아파트 제7동 | 33.4억 원 | |
| 거래사례 | 광장아파트 제10동 | 28억 원 | |
| 거래사례 | 광장아파트 제7동 | 2.7억 원 | |
| 거래사례 | 광장아파트 제9동 | — | 선정 |
| 거래사례 | 광장아파트 제6동 | 38억 원 |
가격 산정과정
비교사례 단가
광장아파트 제9동 거래사례 (2025.07.31 기준)
↓
사정보정
정상 거래 확인 → 보정 없음 × 1.000
↓
시점수정 (영등포구 아파트 매매가격지수 적용)
102.4 (2025.06월) → 108.9 (2025.11월) · 수정률 × 1.06348
↓
개별요인
층별·향별·위치별 요인 비교 × 1.010
↓
최종 감정평가액
₩ 3,690,000,000 (36억 9,000만원)
공법상 제한 현황
용도지역
제3종 일반주거지역 (여의도지구 2024.02.01)
도시계획구역
지구단위계획구역 · 중점경관관리구역 (완충보호)
도로 접면
소로1류 (10~12m) · 중로1류 (20~35m)
기타 제한
과밀억제권역 · 교육환경보호구역 · 대기환경규제조구역
⚠ 토지거래허가구역 3종 지정
· 2025.8.26 – 2026.8.25 (외국인 동) · 2025.4.27 – 2026.4.26
· 2025.10.20 – 2026.12.31 (아파트) — 매매 시 관할 구청 허가 필수
· 2025.8.26 – 2026.8.25 (외국인 동) · 2025.4.27 – 2026.4.26
· 2025.10.20 – 2026.12.31 (아파트) — 매매 시 관할 구청 허가 필수