서울 강서구 마곡동
집합건물 감정평가
대상물건 기본 개요
서울특별시 강서구 마곡동 799-9번지 소재 집합건물로, 마곡 R&D 산업단지 인근 주거지역 내 위치합니다. 2019년 준공된 단지로 전유면적 30.02㎡(공용면적 37.7033㎡, 합계 67.7233㎡), 소유권대지권 9.9061㎡이며, 인근에 마곡나루역(9호선·공항철도), 마곡 중앙공원, 생활편의시설 등이 위치합니다. 대상 호는 제█층 ███호이며, 전유면적 30.02㎡, 소유권대지권 9.9061㎡입니다.
집합건물
(세무서 제출)
감정평가 방법론 — 3가지 검토 후 선택
원가법
수익환원법
거래사례비교법
비교사례 현황 — 감정평가전례 2건 + 거래사례 2건
마곡동 799-9번지 인근 유사 집합건물의 감정평가전례 2건과 거래사례 2건을 수집·분석하였습니다. 2023~2026년 기준 인근지역 전용면적당 거래·평가가격 수준은 면적·층·위치 등에 따라 약 10,400,000~12,200,000원/㎡ 수준으로 조사되었습니다.
| 기호 | 동/호 | 전유(㎡) | 단가(원/㎡) | 기준시점 | 목적 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① | 마곡동 ███ | — | 11,800,000 | 2024년 | — |
| ② | 마곡동 ███ | — | 12,200,000 | 2023년 | — |
| 기호 | 소재지 | 전유(㎡) | 거래금액(원) | 단가(원/㎡) | 거래시점 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㉮ | 마곡동 ███ | 29.67 | 309,000,000 | 약 10,414,000 | 2025.01.02. | |
| ㉯ | 마곡동 ███ | 38.66 | 410,000,000 | 약 10,607,000 | 2023.07.21. | 채택 |
가격 산정과정
마곡동 인근 거래사례(10,606,829원/㎡, 2023.07.21.)를 비교사례로 선정하여 사정보정(정상거래 확인 × 1.000), 시점수정(강서구 아파트 매매가격지수 월별 수정 × 1.06745), 개별요인 비교(× 1.059)를 거쳐 산정단가 11,994,082원/㎡을 도출하였습니다. 시산가액 360,043,942원을 최종 감정평가액 3억 6,000만원으로 결정하였습니다.
거래금액 410,000,000원 ÷ 전유 38.66㎡ = 10,606,829원/㎡
※ (1+0.0008×72/92)×(1+0.0045)×…×(1+0.0074×89/92) = 1.06745
→ 개별요인비교치 1.000 × 1.000 × 1.059 × 1.000 = 1.059
→ ₩ 360,000,000 (3억 6,000만원)
공법상 제한 현황
대상토지는 강서구 마곡동 소재로 관련 공법적 제한을 받습니다. 2025년 이후 외국인 및 아파트 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 매매 시 관할 구청 허가가 필요합니다.
· 2025.08.26 – 2026.08.25 (외국인 대상: 단독·다가구·아파트·연립·다세대)
· 2025.10.20 – 2026.12.31 (아파트 용도) — 매매 시 강서구청 허가 필수
자주 묻는 질문
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기준시점 현재, 전유면적 30.02㎡(소유권대지권 9.9061㎡) 기준 최종 감정평가액은 360,000,000원(삼억육천만원)입니다. 거래사례비교법을 적용하였으며, 산정단가는 약 11,994,082원/㎡입니다. 강서구 아파트 매매가격지수(한국부동산원)를 이용한 시점수정(1.06745)과 개별요인비교(1.059)를 반영한 결과입니다.
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감정평가 목적은 관할 세무서 제출이며, 기준가치는 시장가치입니다. 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 시장가치를 기준으로 평가하였습니다. 본 감정평가서는 상속세 신고·세무서 제출 목적으로만 활용할 수 있으며, 담보·소송 등 다른 목적으로는 사용할 수 없습니다. 상속의 경우 상속 개시일(사망일) 기준 전후 6개월 이내의 시가로 인정받을 수 있습니다.
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거래사례비교법을 채택하였습니다. 인근 마곡동 소재 비교사례(전용 38.66㎡, 2023.07.21. 거래, 단가 10,606,829원/㎡)를 선정하고, 사정보정 1.000(정상거래), 시점수정 1.06745(강서구 아파트 매매가격지수 월별 수정), 개별요인비교치 1.059(면적·층 등 요인 반영)를 순차 적용하여 산정단가 11,994,082원/㎡을 도출하였습니다.
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㈜감정평가법인 가치앤같이는 서울 서초구 강남대로 86 소재 공인 감정평가법인입니다. 세무서 제출용·상속·증여·담보·법원경매 등 목적별 감정평가 문의는 전화 02-572-1900, 팩스 02-572-1901 또는 홈페이지(gaachi.co.kr) 문의 폼을 통해 연락 주시기 바랍니다. 평일 업무시간 내 신속하게 안내드립니다.
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강서구 마곡동 집합건물 감정평가의 시장 맥락과 활용 방법을 안내합니다.
서울특별시 강서구 마곡동은 마곡 R&D 산업단지 조성 이후 수요가 크게 증가한 지역으로, 마곡나루역(9호선·공항철도 직결)을 중심으로 교통 접근성이 뛰어납니다. LG아트센터 서울, 마곡 중앙공원, 김포공항 인접 등 주거환경이 개선되면서 인근 집합건물에 대한 선호가 형성되어 있습니다. 강서구 마곡동 집합건물 감정평가는 상속·증여세 신고, 세무서 제출, 담보대출 등 다양한 목적으로 의뢰됩니다.
마곡동 집합건물 시세는 전용면적 30㎡대 기준 2023~2026년 기준으로 약 3억~4억원 수준(층·향·단지에 따라 편차)이며, 인근 R&D 업무시설 입주 확대에 따른 실수요가 지속되고 있습니다. 상속 감정평가는 상속세 신고 시 시가 산정을 위해 활용되며, 공인 감정평가법인이 평가한 감정가액은 국세청에서 공식 시가로 인정받습니다.
㈜감정평가법인 가치앤같이는 서울 양재동 소재 공인 감정평가법인으로, 주거·상업·토지 등 다양한 유형의 감정평가를 수행합니다. 세무서 제출용·담보·법원경매 등 목적별 감정평가 문의는 아래 연락처로 주십시오.